הפרת חוזה שכירות עקב ליקויים בדירה
יחסי שכירות מבוססים על אמון הדדי ועל הבטחה ברורה מצד המשכיר לספק לשוכר דירה ראויה למגורים. אך מה קורה כשהדירה מלאה בליקויים, המים נוזלים מהתקרה, המזגן מקולקל והחשמל מקפיץ? במקרים כאלה עולה לא פעם טענה של הפרת חוזה שכירות עקב ליקויים בדירה – מצב שבו השוכר טוען שהמשכיר לא עמד בהתחייבויותיו, ולכן אין עליו חובה להמשיך לשלם דמי שכירות או שהוא רשאי לבטל את ההסכם.
חובת המשכיר לספק דירה ראויה
החוק מטיל על המשכיר חובה ברורה: להעמיד לרשות השוכר נכס תקין וראוי לשימוש בהתאם למוסכם בחוזה. כלומר, אם מדובר בדירת מגורים – על המשכיר לספק דירה שמאפשרת מגורים בכבוד ובבטיחות: מערכת חשמל תקינה, צנרת תקינה, גג אטום, מיזוג אוויר או אוורור סביר, וכדומה.
כאשר קיימים ליקויים מהותיים הפוגעים בשימוש הסביר בדירה, ולא מדובר בתקלות זניחות, עשוי בית המשפט לראות בכך הפרת חוזה שכירות מצד המשכיר. במצב כזה, ייתכן כי השוכר יהיה רשאי לדרוש תיקון מידי של הליקויים, להפחית את דמי השכירות ואף לבטל את החוזה אם המשכיר מתעלם מפניותיו.
מתי נחשב ליקוי כהפרת חוזה?
לא כל תקלה קטנה מצדיקה ביטול חוזה או הפסקת תשלום. בתי המשפט מבחינים בין ליקויים קלים לבין ליקויים חמורים. למשל:
- נזילה חמורה שאינה מטופלת במשך זמן ממושך
- מערכת חשמל מסוכנת או תקולה
- עובש קבוע שנובע מליקוי במבנה
- רטיבות חריגה שמונעת מגורים נאותים
במקרים כאלה ניתן לטעון כי מדובר בהפרת חוזה שכירות עקב ליקויים בדירה, שכן המשכיר לא סיפק לשוכר את מה שהובטח לו – דירה ראויה למגורים.
כיצד על השוכר לפעול?
אם אתה שוכר ומתגלה ליקוי משמעותי, עליך לתעד את המצב – לצלם, לכתוב את התאריכים, ולשלוח פנייה כתובה למשכיר עם דרישה לתיקון תוך זמן סביר. אם המשכיר מסרב או מתעלם, ניתן לשקול פנייה לבית המשפט לתביעות קטנות או להגיש תביעה כספית בגין נזקים שנגרמו לך, כגון ירידת ערך השימוש בדירה או עוגמת נפש.
במקרים חמורים, ניתן לטעון גם לביטול ההסכם עקב הפרת חוזה שכירות מצד המשכיר, ולדרוש השבת כספים ששולמו מראש או פיצוי בגין עלויות מעבר.
