הפרת חוזה שכירות מצד השוכר
חוזה שכירות נועד להבטיח יחסים תקינים וברורים בין שוכר למשכיר. אלא שבפועל, לא כל מערכת יחסים חוזית מסתיימת בטוב. אחד המצבים השכיחים ביותר בשוק השכירות הוא הפרת חוזה שכירות מצד השוכר – מצב שבו השוכר אינו עומד בהתחייבויות שנטל על עצמו. הפרה כזו עלולה לגרום למשכיר נזקים כספיים משמעותיים ולעיתים גם לעוגמת נפש רבה.
מה נחשב להפרת חוזה מצד השוכר?
ישנם מצבים מגוונים שיכולים להיחשב כהפרה של חוזה שכירות מצד השוכר. בין הנפוצים שבהם:
1. אי-תשלום דמי שכירות – ההפרה הנפוצה ביותר. כאשר השוכר אינו משלם במועד, או מפסיק לשלם לחלוטין, הוא מפר את החוזה הפרה יסודית.
2. עזיבה מוקדמת של הדירה – שוכר שעוזב לפני תום התקופה שנקבעה בחוזה מבלי למצוא שוכר חלופי ומבלי לקבל את אישור המשכיר – מפר את ההסכם.
3. שימוש לא חוקי או לא מוסכם בנכס – לדוגמה, הפיכת דירת מגורים לעסק, השכרת משנה ללא רשות, או גרימת מטרד לשכנים.
4. גרימת נזקים לרכוש – בין אם בזדון ובין אם ברשלנות, גרימת נזק ממשי לנכס נחשבת אף היא להפרת החוזה.
בכל אחד מהמקרים הללו, עומדת למשכיר הזכות לפעול משפטית ולדרוש הן פינוי השוכר והן פיצוי על הפרת חוזה שכירות.
מה ניתן לעשות במקרה של הפרה?
בשלב הראשון, חשוב לפעול בצורה מסודרת ולשלוח לשוכר מכתב התראה רשמי שבו מציינים את ההפרה, דורשים את תיקונה ומתריעים כי בהיעדר פעולה תוגש תביעה. במקרים רבים התראה מסודרת מספיקה כדי להביא את השוכר לעמוד בהתחייבויותיו.
אם השוכר מתעלם מההתראה או ממשיך להפר את ההסכם, ניתן להגיש תביעה לפינוי מושכר – הליך משפטי מהיר שנועד להחזיר את הנכס לידי הבעלים. בנוסף, ניתן להגיש תביעה כספית נפרדת בגין הנזקים שנגרמו – לדוגמה, חוב דמי שכירות, נזק לרכוש או הפסד הכנסות.
מה לגבי ערבויות וביטחונות?
ברוב חוזי השכירות נהוג לקבל ערבויות או שטר ביטחון. במקרה של הפרת חוזה שכירות מצד השוכר, ניתן לממש את הביטחונות בהתאם להוראות החוק ולתנאי ההסכם. חשוב לוודא שהמימוש נעשה כחוק, אחרת עלולה להיווצר טענה נגדית מצד השוכר.
